Loueur meublé non professionnel LNMP

La LMNP ou Location en Meublé Non Professionnel désigne un dispositif fiscal permettant à un particulier de bâtir un patrimoine immobilier sans devoir s’acquitter des fiscalités dues en tant que propriétaire et loueur de meublé professionnel. La location en Meublé Non Professionnel est répertoriée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux de l’article 34 du CGI.  Les personnes concernées par la LMNP sont appelées les loueurs en meublé non professionnel.

Qu’est-ce qu’un Loueur en Meublé Non Professionnel ?

Le loueur en meublé est avant tout considéré comme non professionnel lorsqu’il ne remplit pas les conditions nécessaires pour devenir professionnel soit qu’il n’est pas inscrit au RCS, le registre du commerce et des sociétés, en tant que loueur en meublé. Toutefois, s’il y est inscrit, le loueur en meublé demeure toujours non professionnel lorsque les recettes annuelles générées par son activité sont inférieures ou égales à 23 000 € TTC et ne dépassent pas 50% de son revenu global. En d’autres termes, le loueur en meublé non professionnel est une personne ou une entreprise offrant en location des habitations (chambres d’hôtes, gîtes ruraux, etc.) exclusivement destinées à cet effet ou des locaux de leurs demeures personnelles, non-destinées à la location au départ mais représentant des installations fixes. Il en est ainsi des pièces, des chambres ou des mobil-homes en location.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

La location en meublé non professionnel fait partie de ces dispositifs fiscaux qui apportent de nombreux bénéfices aux loueurs dont notamment le financement quasi total du bien immobilier par le locataire et l’Etat tout en bénéficiant d’un revenu à terme non fiscalisée. Effectivement, en choisissant ce type de statut, le loueur en meublé non professionnel peut :

–        Édifier un patrimoine immobilier dans des circonstances très intéressantes
–        Atténuer la valeur totale des biens pour chacun de ses composants
–        Prétendre à une réduction d’impôt
–        Déduire les charges liées à son investissement et les amortissements sur les revenus locatifs
–        Profiter d’une imposition moins onéreuse sur ses recettes annuelles locatives et réduire la taxation des loyers à 50% avec le régime des microentreprises
–        Bénéficier d’un rendement locatif de 4% net
–        Renouveler le bail sous accord tacite du loueur et de son locataire sans grandes formalités administratives
–        Attribuer à un tiers, une société d’exploitation, l’administration et la responsabilité des locaux pour ne recevoir que le loyer qui lui est dû
–        Profiter d’un remboursement de la tva payée lors de l’achat du bien immobilier en question
–        Garder une couverture maladie et profiter de plusieurs trimestres de retraite si et seulement si le loueur est inscrit au registre du commerce
–        Revendre à tout moment son bien afin de bénéficier d’une plus-value

Dans cette même optique, conformément à un article adopté en 2009 dans le cadre de la loi de finances rectificatives, tout investissement réalisé dans le cours de l’année 2009-2010 bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% et tout investissement fait en 2011 et 2012, jouira d’une réduction d’impôt de 20%. La réduction s’appliquera au montant de l’investissement HT s’il ne dépasse pas 300 000 € et durera neuf ans. Il concernera les Ehpad, les résidences de tourisme, les maisons d’étudiants et les habitations en rénovations depuis plus de 15 ans.

Comment réduire les impôts en utilisant le dispositif LMNP ?

Le principe est simple : Pour bénéficier du statut LMNP, il faut avant tout acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Ces derniers devront être meublés par l’acquéreur lui-même suivant le principe du LMNP qui exige que les locaux mis en location soient déjà « meublés » par les soins de son loueur et que le locataire y vient avec seulement ses effets personnels comme bagages. Après quoi, les habitations seront prêtes à être louées.

Le propriétaire peut ne pas supporter le statut de loueur direct. En cas d’insuffisance de budget par exemple, l’acquéreur du bien peut solliciter les services d’une entreprise preneuse comme intermédiaire entre lui et les locataires. Il revient alors à cette société d’aménager comme il se doit la dite habitation. Parallèlement, l’activité LMNP peut être confiée à une société soumise à l’impôt sur le revenu. Et c’est également à ce dernier de s’occuper de l’ameublement, l’aménagement, la rénovation si nécessaire, etc.

Quelles sont les charges à payer en LMNP ?

Bien que la Location en Meublé Non Professionnel présente beaucoup d’avantages, le dispositif reste en lui-même une activité commerciale fiscalement répertoriée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, les revenus ainsi obtenus par cette activité sont soumis à des charges déductibles (impôts locaux, taxe, …).

Le loueur en meublé non professionnel devra se charger de :

–        La taxe professionnelle dans le cas d’un bien loué à caractère habituel
–        La taxe d’habitation dès lors que le propriétaire en fait personnellement usage à l’exception de la saison de location
–        La taxe foncière concernant les résidences construites pour le propriétaire du meublé
–        Le droit de bail dans la mesure où le seuil d’application est atteint
–        La taxe additionnelle qui vient s’ajouter au droit de bail de 2.5%
–        La TVA

Afin de s’acquitter de ces charges,  le loueur a plusieurs options devant lui:

–        Le régime amortissable classique : Dans ce cas, le loueur ne bénéficie pas d’une réduction d’impôts mais peut par contre profiter d’un amortissement et de l’élimination totale des impôts sur les loyers. De ce fait, le loueur en meublé non professionnel peut percevoir des loyers sans impôts pendant une vingtaine d’années sans aucune contrainte de revente, sauf, en cas de remboursement partiel de la TVA. Dans certains cas, le TVA n’est pas à récupérer permettant au propriétaire de revendre le bien facilement.
–        Le LMNP Censi-Bouvard : Ce dispositif permet au loueur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 25% du montant investi toutefois, l’amortissement de l’immobilier ou la réduction des impôts sur les loyers n’est plus possible et le prix de revient du bien ne doit pas excéder 75 000 €. La TVA doit être récupérée sur l’ensemble de l’opération ou, dans certains cas, sur les travaux et les frais uniquement. Cependant, le propriétaire peut de nouveau bénéficier d’une réduction d’impôts s’il décide de revendre son bien avant neuf ans.

Les autres régimes possibles

Le régime des microentreprises est possible si les recettes annuelles ne dépassent pas 15 260 €. Ce dernier permet de rabattre à 50% les impôts sur les loyers. Ainsi, la moitié des loyers perçus par le loueur n’est pas taxée.